このページの要点
- 照査は準委任とし、不備のすべてを発見することを保証しない。責任は照査の時点で通常発見し得る範囲に限り、作成した会社の誤りは除く。
- 建築ボリュームの成果物は、設計図書や確認申請の図書ではない検討資料と位置づけ、建築の可否を保証しない（建築士法2条・3条・21条・23条）。
- 見積比較表・請求関係書類は、作成を補助するだけにする。内容の妥当性は保証せず、発行前に発注者が承認し、発注者名義で提出する。
- 個人の受託者には、フリーランス法の明示・60日以内の支払期日などが関係し得る。再委託と秘密保持の線引きも決めておく。
結論：技術支援は「判断を助ける準委任」で組み、成果の保証と独占業務に踏み込まない
建設や不動産開発の周辺には、他の会社が作成した報告書の照査、敷地に建てられる建築の規模を概算する建築ボリュームの検討、複数の見積書を並べて比べる見積比較表の作成といった、発注者や元請の判断を助ける技術的な支援の仕事があります。これらは、工事そのものを完成させる請負ではなく、専門的な知見で発注者の判断を支える業務です。契約書も、請負ではなく、法律行為でない事務を委託する準委任（民法656条、643条）として組むのが基本になります。
準委任で組むときに、契約書で決めておくことは三つあります。一つめは、成果を保証しないことです。照査によって報告書の不備をすべて発見する、検討した規模で必ず建築できる、といった結果を受託者が約束する契約にはしません。二つめは、他の法律で資格者に限られている業務に入り込まないことです。建築ボリュームの検討は、建築士法が建築士に限る設計や工事監理との境目に近く、成果物の位置づけを書面で整理しておく必要があります。三つめは、判断を発注者に残すことです。見積比較表や請求関係の書類は、作成を補助するだけで、どの業者に発注するか、いくらで請求するかを決めるのは発注者です。
このページでは、こうした技術支援の委託契約書の設計の考え方を、一般論として整理します。施工管理の業務委託（施主向けと元請向け）は施工管理の業務委託契約書で扱っており、ここでは、報告書・敷地・見積りの技術支援に絞ります。
報告書の照査業務：責任の範囲を「通常発見し得る範囲」で区切る
報告書の照査は、他の会社が作成した調査報告書などを、調査の方法、数量、計算、図表、基準との適合などの観点から確認し、不備や誤りを指摘する業務です。典型的な構図は、発注元から調査を受注した元請の立場の会社が、調査を担当した会社の作成した報告書を、専門の受託者に照査してもらう、というものです。
照査業務の関係者と、責任の線引き（一般的な例）
- 発注元調査を発注する。報告書の最終的な利用者。
- 委託者（元請の立場）発注元から受注し、照査を専門の受託者に委託する。
- 報告書の作成者調査を行い、報告書を作成する。報告書の内容と調査データの責任は作成者にある。
- 受託者（照査）報告書を照査し、所見と修正指示を出す。責任は照査の時点で通常発見し得る範囲の不備に限る。
報告書の作成者は案件ごとに異なり得るため、契約書では「作成者」を定義して個別業務ごとに特定する書き方があります。
この種の契約書で最も重要な条は、照査の基準と責任の範囲を定める条です。業務の性質上、受託者は報告書そのものを完成させる立場にはなく、作成者が行った調査の内容を後から確かめる立場です。そこで、受託者の責任の範囲を、次のように整理する書き方があります。
条文例
第○条（照査の基準及び責任範囲）の例
- 乙は、甲が指定する基準、仕様書、指針、関連法令及び一般に承認された技術基準に基づき、本業務を行う。
- 乙の責任は、照査の時点において通常発見し得る範囲の不備に限る。
- 対象報告書、調査データ及び報告書の作成者の行為それ自体の誤りについて、乙は責任を負わない。
- 通常発見し得ない不備、作成者の隠れた誤り又は甲の提供した情報の誤りに起因する損害について、乙は責任を負わない。
- 乙の責めに帰すべき事由による再照査及び手直しは、委託料に含まれる。
第2項と第4項は、受託者の注意義務をなくす条項ではなく、「何を確かめる契約か」を示す条項です。第5項は、受託者の側の不備による手直しを追加料金にしないことで、委託者の側の納得を得るための定めです。
契約の性質は、条文の最初の方で明らかにします。照査は「対象報告書の品質を確認する役務」ですから、準委任であり、受託者が照査によって不備のすべてを発見することを保証しない、と書きます。業務の内容は、調査手法と数量の妥当性、計算・数値・図表の検算と整合性、基準や仕様書との適合性、誤記・記載漏れ、総合的な品質確認と所見の作成、照査報告書や修正指示書の作成、といった項目に分けて具体的に列挙します。「照査」という言葉だけで委託すると、どこまでが含まれるのかが後で争いになるからです。
個別の業務は、基本契約の下で、報告書ごとに成立させる設計が使いやすくなります。受託者が業務の種類と数量に応じた見積額と納期を示し、委託者が承諾した時点で個別業務が成立して着手する、という運用を条文にしておきます。納品の形式と期限、委託者の確認の期間、期間内に異議がなければ検収に合格したものとみなす定め、受託者の責めによる不備を無償で修補する期間も、あらかじめ書いておきます。
この種の契約は、建設工事の完成を目的とするものではないため、建設業法19条の書面の規律（19条の記載事項）は直接は及びません。ただし、委託その他いかなる名義であっても、報酬を得て建設工事の完成を目的として締結する契約は、請負契約とみなされます（建設業法24条）。照査の契約に、工事の完成を目的とする業務を混ぜて書くと、その部分は建設工事の請負として扱われる可能性があるため、業務の範囲を報告書の確認に限定することが大切です。
建築ボリューム検討と建築士法：検討資料と設計図書を分ける
建築ボリュームの検討は、土地を取得する前や事業を企画する段階で、その敷地にどのくらいの規模の建物が建てられそうかを、建蔽率、容積率、高さの制限などの法規を当てはめて概算する業務です。不動産開発の事業者にとっては、用地を買うかどうかの判断資料になります。
この業務の契約書で最も注意するのは、建築士法との関係です。建築士法は、「設計」を、その者の責任において設計図書（建築工事の実施のために必要な図面と仕様書）を作成することと定め（2条6項）、「工事監理」を、その者の責任において、工事を設計図書と照合し、設計図書のとおりに実施されているかを確認することと定めています（同条8項）。一定規模以上の建築物の新築などでは、一級建築士でなければ設計や工事監理をしてはならず（3条）、他人の求めに応じて報酬を得て設計や工事監理などを業として行うには、建築士事務所の登録が要ります（23条1項）。一方、建築士は、設計と工事監理のほか、建築工事契約に関する事務、建築工事の指導監督、建築物に関する調査・鑑定、建築に関する法令の手続の代理といった業務も行うことができます（21条）。
建築ボリューム検討の成果物と、契約書での位置づけ
| 論点 | 検討資料として整理する書き方 | 避けたい書き方 |
|---|---|---|
| 成果物の性質 | 敷地に建てられる規模を概算した検討資料。設計図書や確認申請の図書ではないと明記する | 「基本設計」「設計図」など、設計図書と読める名称を使う |
| 建築可否の結論 | 法規の当てはめによる概算であり、建築が可能であること、確認が下りることを保証しない | 「建築可能」と断定する報告書の様式 |
| 資料の前提 | 敷地を特定する資料（公図、登記事項証明書など）の添付を求め、委託者が提供した資料の誤りは受託者の責任としない | 口頭の情報だけで敷地を想定して検討する |
| 対象とする敷地 | 対象とする敷地の条件を列挙し、特殊な敷地は個別に協議する | あらゆる敷地を同じ報酬と期間で受ける |
| 受託者の資格 | 受託者が建築士である場合、建築士事務所の登録の要否は、行う業務が条文の「設計等」に当たるかで判断する | 資格者であることだけで、独占業務の範囲を超えた業務を請け負う |
表の資格に関する整理は、建築士法2条・3条・21条・23条の条文に基づく一般的なものです。個別の業務の位置づけは条文と所管の資料で確認してください。
成果物の使い方も、契約書で決めておきます。成果物は委託者の内部検討資料に限って使い、第三者に提出することを禁じる条を置いたうえで、事業化や売却の検討のために第三者に開示する場合を例外とするなら、その例外の要件を決めます。たとえば、開示を受ける第三者に、成果物が検討用の概算であって保証のないものであることを明らかにする義務を委託者に課し、開示を受けた第三者に対しては受託者が責任を負わず、委託者が自己の責任で解決する、と定める方法があります。内部検討資料に限る条と、開示を認める例外の条が正面から衝突しないよう、一方に連動したただし書を置くことも欠かせません。
報酬は、個別の契約ごとの定額とするなど、1件あたりの作業量に見合う形にします。責任の上限の置き方（上限を置く、置かない、違約金を定める）は、報酬の水準、受託者の保険、成果物の使われ方によって変わるため、契約の前に、報酬の大きさと責任の大きさが釣り合っているかを双方で確認するのが基本です。
見積比較表と請求関係書類の作成補助：判断と名義を発注者に残す
見積比較表の作成は、複数の業者から取った見積書を、工事の範囲、数量、単価ごとに並べて、違いを一目で比べられる形に整理する業務です。請求関係の書類の作成補助も、同じように、数値の整理と書式を整える補助に当たります。どちらも、受託者が作るのは書類であって、その書類に基づく判断と請求の主体は、発注者です。
- 成果物の定義：比較表に含める項目（業者名、範囲、数量、単価、金額、含まれていない項目の注記）と、書式を決めておく。受託者の判断が入る部分（含まれていないとみなす項目の指摘など）は、「所見」として分け、確定した結論とは書かない。
- 転記・計算の責任：受託者が負うのは、見積書の記載を正確に転記し、集計の計算を誤らないという作業上の注意義務。見積書そのものの妥当性（単価が適正か、数量が足りているか）は保証しない。
- 発行前の確認と名義：請求に使う書類は、発行前に発注者が内容を確認して承認し、発注者の名義で提出する。受託者の名義で提出しない。
- 算定の範囲：数量や進捗の算定まで任せるのか、単価の入力や書式を整えるだけなのかを、ヒヤリングで確認して条文に反映する。
- 金額の誤りの扱い：過大請求・過少請求が起きたときの対応と費用の分担を、受託者の注意義務違反の有無で区別して書く。
見積比較表や請求関係の書類には、元請や発注者との単価、原価、利益率などの経営の中核の情報が含まれます。受託者に開示する情報の範囲、受託者が持ち出せる場所、契約が終わったときの返還・削除を、守秘の取決めとあわせて決めておきます。
再委託と秘密保持：受託者の外に情報が出ていく場面を決める
技術支援の業務は、受託者が一人で完結するとは限らず、補助者や別の専門家に作業の一部を任せることがあります。そのとき、委託者から預かった資料や図面、数値が受託者の外に出ていくため、契約書で出ていく範囲を決めておく必要があります。
再委託・秘密保持で決める事項（一般的な例）
| 事項 | 決めること | 注意 |
|---|---|---|
| 再委託の可否 | 再委託を禁じるか、承諾制にするか。承諾制なら、再委託先の名称と担当業務を示して書面またはメールで承諾を得る | 承諾を得ても、再委託先の行為について受託者が責任を負うと書く |
| 再委託先への義務 | 受託者と同じ秘密保持、目的外利用の禁止、資料の返還・削除を課す | 再委託先との契約の写しを求められる定めを置く方法もある |
| 秘密情報の範囲 | 見積り、原価、図面、顧客情報など、何を秘密情報とするか。公知の情報や、すでに知っていた情報の扱い | 範囲が広すぎると、受託者が通常の業務を行えなくなる |
| 資格・許認可の維持 | 担当業務に必要な資格、登録、許可を自己の責任で取得し、維持する。失効のおそれは直ちに通知する | 建築士事務所の登録や建設業の許可など、何が必要かを具体的に確認する |
業務に建設工事の部分が含まれ、その部分を再委託するときは、建設業法19条の書面、22条の一括下請負の禁止などの規律が及びます。基本契約と個別の注文書の関係を整理しておきます（追加・変更の書面は追加・変更工事の書面と請求、下請契約の書き方は下請・協力会社・一人親方との契約を参照してください）。
受託者が個人のとき：報酬と法律の適用を確かめる
技術支援の受託者は、一人で事業を営む専門家であることが少なくありません。受託者が個人で従業員を使用しない場合などは、特定受託事業者に係る取引の適正化等に関する法律（フリーランス法）が関係します（2条1項）。委託する事業者は、給付の内容、報酬の額、支払期日などを、書面または電磁的方法で直ちに明示しなければならず（3条1項）、従業員を使用する事業者などの特定業務委託事業者は、報酬の支払期日を、給付を受領した日から起算して60日の期間内で、できる限り短い期間内に定めなければなりません（4条1項）。元委託者から受けた業務を再委託する場合は、一定の事項を明示すれば、元委託者の支払期日から30日の期間内に定めることができます（同条3項）。継続的な業務委託で、6か月以上のものを中途解除し、または更新しない場合は、少なくとも30日前の予告が必要です（16条1項。政令で定める期間は6か月）。
委託する側の資本金や従業員数によっては、取適法（中小受託取引適正化法。法律の題名は「製造委託等に係る中小受託事業者に対する代金の支払の遅延等の防止に関する法律」）の対象にもなり得ます。この法律では、情報成果物の作成の委託（2条3項）や役務の提供の委託（同条4項）が対象になり、委託事業者・中小受託事業者の区分は資本金の額や常時使用する従業員の数で定められています（同条8項・9項）。ただし、建設業を営む者が請け負う建設工事を他の建設業を営む者に請け負わせることは、役務提供委託から除かれています（同条4項）。どの法律がかかるかは、委託者と受託者の属性、委託の内容で変わるので、条文で確認します。
契約の種類ごとの設計の違い（一般的な整理）
| 契約 | 業務の性質 | 報酬の形 | 責任の考え方 |
|---|---|---|---|
| 報告書の照査 | 準委任。不備の全件発見を保証しない | 数量単価。個別業務ごとに見積りと承諾 | 照査時に通常発見し得る範囲に限る。賠償は個別業務の委託料を上限とし、故意・重過失は除く設計がある |
| 建築ボリューム検討 | 準委任。検討資料であって設計図書ではない | 個別契約1件ごとの定額など | 上限の置き方は報酬と成果物の使われ方で決める。第三者への開示の扱いを定める |
| 見積比較表・請求関係書類の作成補助 | 準委任（作成補助）。判断と名義は発注者 | 個別業務ごと、または月額 | 転記・計算の作業上の責任に限る。見積内容の妥当性は保証しない |
報酬に消費税が含まれるのかが読み取れるようにします。
成果物の権利と、生成AIなどのツールの使い方
成果物の権利は、契約書で決めておかないと、成果物の使い道に制約が生じます。照査報告書などの成果物の権利は、委託料の支払を条件に委託者に帰属させ、受託者が著作者人格権を行使しない、委託者が発注元に提出するなど自由に利用・提供できる、と定めるのが一つの方法です。著作権法61条2項は、著作権を譲渡する契約で、翻案権等（27条）や二次的著作物の利用に関する権利（28条）が譲渡の目的として特掲されていないときは、これらの権利は譲渡した者に留保されたものと推定すると定めています。成果物を委託者が加工して使う場合は、これらの権利も譲渡の対象として書いておく必要があります。
資料を整理する業務では、生成AIのツールを使うかどうかも、決めておく事項です。使うとしても作業の補助にとどめ、使う前に人が内容を確認して修正すること、外部のサービスに入力する情報から個人名や社名を除くことを定める方法があります。外部のサービスに秘密情報や委託者のデータを入力してよいか、そのサービスが入力内容を学習に使うかどうかは、契約書または別の確認書で取り決め、委託者のデータを他の目的に転用することは禁じておきます。
ヒヤリングと、起きがちなこと
ヒヤリング点検表 建設・不動産開発の技術支援
- 委託する業務は、報告書の照査か、規模の検討か、見積りの整理か。成果物は何か。準委任の範囲と、成果物の定義、成果を保証しない旨を決める。
- 報告書や見積りを作った会社は案件ごとに変わるか。作成者の定義と、その誤りについての責任の線引きを決める。
- 建築ボリュームの成果物は、設計図書や確認申請の図書として使われないか。検討資料である旨と、建築士法との関係を書く。
- 受託者は建築士か。建築士事務所の登録はあるか。個人か法人か。資格と登録の確認、フリーランス法・取適法の適用の確認。
- 成果物を第三者（発注元、買主、金融機関など）に出すことはあるか。第三者への開示の条件と、非保証の明示を決める。
- 請求に使う書類は誰の名義で出すか。発行前に誰が確認するか。作成補助と判断の線引き、名義を決める。
- 再委託や補助者の関与はあるか。預ける資料に秘密情報はあるか。再委託の承諾と、秘密保持の範囲、返還・削除を決める。
- 生成AIのツールを使うか。入力する情報に秘密情報や個人情報はあるか。利用の範囲、個人名や社名を除く取扱い、学習利用の確認を決める。
よくあるご質問
報告書の照査を外部に委託するとき、契約書で何を決めますか？
契約の性質を準委任とし、照査によって不備のすべてを発見することを保証しない旨を明記します。受託者の責任は照査の時点で通常発見し得る範囲の不備に限り、対象報告書や調査データ、報告書を作成した会社の行為そのものの誤りは受託者の責任としない、と責任範囲を区切ります。業務内容は項目を分けて具体的に列挙し、個別業務の成立の手順、納品と検収、再委託の承認も定めます。
建築ボリュームの検討を頼むとき、建築士法との関係で何に注意しますか？
建築士法は、設計を「その者の責任において設計図書を作成すること」と定めており（2条6項）、一定の建築物の設計や工事監理は一級建築士に限られます（3条）。成果物を、敷地に建てられる規模を概算した検討資料と位置づけ、設計図書や確認申請の図書ではなく、建築の可否を保証しない旨を契約書に明記します。
見積比較表を外注するとき、作成者はどこまで責任を負いますか？
見積書の記載を正確に転記し、集計を誤らないという作業上の注意義務が中心です。見積りの内容が妥当か、どの業者に発注すべきかの判断は、発注者が行います。契約書で成果物の項目を定義し、受託者の所見と確定した結論を分け、見積書が提出された時点の情報に基づく旨を書いておきます。
個人の専門家に技術支援を委託するときに注意する法律はありますか？
受託者が従業員を使用しない個人などの場合は、フリーランス法の対象になり得ます。給付の内容や報酬額、支払期日などの明示（3条）、受領日から60日以内の支払期日の設定（4条）、6か月以上の継続的な業務委託の中途解除などの30日前の予告（16条）が定められています。委託者の資本金や従業員数によっては、取適法の対象にもなり得るため、条文で確認します。
成果物に生成AIを使ってよいか、契約書にどう書きますか？
作業の補助としての利用にとどめ、使う前に人が内容を確認して修正すること、入力する情報から個人名や社名を除くことを定める方法があります。秘密情報や個人情報を外部のAIサービスに入力することの可否と、サービスが入力内容を学習に使うかの確認は、契約書または別の確認書で取り決めます。委託者のデータを他の目的に転用することは、禁じる条項で守ります。
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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、工事の内容や取引の実態によって結論が変わることがあります。書き方の例として紹介している内容は、一般に見られる書き方を整理した例で、特定の事業者や案件を示すものではありません。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月22日）。参考: e-Gov法令検索
